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솔직히 저는 몇 년 전까지만 해도 "집값은 절대 안 떨어진다"는 말을 반쯤 믿고 있었습니다. 그런데 지금 법원 경매 물건이 3만 채를 넘어섰다는 소식을 접하면서, 그때 제가 얼마나 시장의 분위기에 그냥 떠밀려가고 있었는지 새삼 깨닫게 됐습니다. 자산 거품이 꺼지는 속도는 항상 예상보다 빠르고, 그 충격은 준비 안 된 쪽에 훨씬 크게 쏠립니다.
경매 대란과 세제 강화, 지금 벌어지고 있는 일들
제가 직접 겪은 일부터 꺼내겠습니다. 부동산 시장이 한창 과열됐을 때 주변 분위기에 떠밀려 영끌 매수 직전까지 갔던 적이 있습니다. 당시에는 신고가가 매일 갱신되고 있었고, 지금 사지 않으면 영영 기회가 없을 것 같다는 FOMO(Fear Of Missing Out)가 시장을 지배했습니다. 여기서 FOMO란 특정 기회를 놓칠지 모른다는 극도의 불안 심리를 말하는데, 이 감정이 과열 시장에서 개인 투자자의 판단력을 가장 먼저 무너뜨립니다.
결국 저는 급격한 금리 인상 조짐과 개인 자금 사정을 보고 막판에 매수를 포기했습니다. 당시엔 상실감이 컸는데, 지금 돌아보면 그 선택이 맞았습니다. 과도한 레버리지를 일으켰던 지인들 다수가 이자 부담과 집값 하락이 겹치면서 급매물을 내놓거나 경매로 넘어가는 모습을 옆에서 직접 목격했으니까요.
현재 시장 수치는 더 무겁습니다. 올해 6월을 기점으로 법원 경매에 올라온 주택이 3만 채를 넘어섰고, 이 수치가 7만 채까지 확대될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다(출처: 한국은행). 한국은행 보고서에서는 자산 거품 붕괴의 여파로 약 210만 가구가 파산 위기에 직면할 수 있다고 분석했는데, 전체 가구의 약 10%에 해당하는 규모입니다.
증여세 문제도 간과하기 어렵습니다. 30억 원 이상 주택을 증여할 경우 40~50%의 세율이 적용되는데, 이 부담을 농촌 지역 자산가들이 먼저 체감하고 있고 곧 서울 강남권에서도 같은 문제가 본격화될 것으로 보입니다. 세수 부족에 직면한 정부가 재산세 인상, 재산 비례 과태료제 도입 등을 순차적으로 추진할 가능성이 높다는 의견도 있는데, 저는 이 부분이 상당히 현실적인 시나리오라고 판단합니다.
지금 주목해야 할 주요 변화 포인트
단기간에 여러 제도 변화가 겹쳐있어 정리해 두는 게 도움이 됩니다.
- 2025년 6월~: 역대 최대 규모 경매 물건 출회, 3만 채 돌파 확인
- 2025년 8월~: 은행 대출 총량제 및 바젤 III 기준 강화 시행. 바젤 III란 은행의 자기자본 비율을 엄격히 규제해 금융 시스템 전체의 안정성을 높이려는 국제 기준입니다
- 2026년 1월~: IFRS 18 본격 적용 예정. IFRS 18이란 기업의 재무제표 작성 기준을 전면 개편하는 새 국제회계기준으로, 기업 실적의 투명성이 높아지면서 기업 가치 평가 방식이 달라집니다
- 내년 중: 저유가·농산물 가격 급등이 겹친 고물가 환경 가능성
- 중기: 재산 비례 과태료제 도입 논의 확대 전망
선진국 저주와 보수적 투자, 어떻게 볼 것인가
"선진국 저주"라는 말이 과장처럼 들릴 수도 있는데, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 고도성장이 끝난 선진국 경제에서 중산층이 가장 먼저, 가장 오래 타격을 받는다는 패턴은 일본의 사례에서 이미 검증된 흐름입니다. 일본의 고이즈미 노믹스 혁명 당시처럼, 구조 개편기에는 소수의 자본이 다수의 자산을 흡수하는 속도가 빨라집니다(출처: IMF).
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 처음엔 "현금만 잘 들고 있으면 된다"라고 생각했는데, 공부할수록 그게 단순한 문제가 아니라는 걸 깨달았습니다. 고물가 환경에서 현금의 실질 가치는 꾸준히 하락하고, 정부가 세수 부족을 이유로 은행 계좌에 대한 통제를 강화할 가능성도 배제할 수 없습니다. 현금 보유 자체가 리스크가 되는 구간이 올 수 있다는 뜻입니다.
그렇다고 불안감에 쫓겨 아무 자산이나 사모으는 건 더 위험합니다. 지금 사모펀드(Private Equity)들이 움직이는 방식을 보면 힌트가 있습니다. 여기서 사모펀드란 소수의 기관 투자자로부터 대규모 자금을 모아 비공개로 운용하는 펀드로, 대중의 시선이 쏠리기 전에 저평가된 자산을 선점하는 전략을 씁니다. 이들이 삼성전자, SK하이닉스 같은 주요 기업 지분을 조용히 5% 이상 확보하며 2~3년 뒤를 노리고 있다는 점은, 제가 보기엔 꽤 의미 있는 신호입니다.
"극도로 보수적인 태도를 유지해야 한다"는 의견이 있는 한편, 저는 그 보수성의 정의를 좀 더 좁혀야 한다고 봅니다. 단순히 움츠러드는 것이 아니라, IFRS 18과 상법 개정이 맞물리는 시점에 지분 가치가 확실히 증명된 자산을 골라서 긴 호흡으로 접근하는 것이 진짜 보수적인 전략이라고 생각합니다. MPM(Management Performance Measures)이란 IFRS 18에서 새롭게 도입되는 경영진 성과 지표 공시 항목으로, 기업이 자의적으로 편집해 온 이익 수치를 표준화해 투자자가 기업 실적을 더 정확하게 비교할 수 있게 합니다. 이 기준이 도입되면 지금까지 숨어있던 기업의 진짜 체력이 드러나면서 가치 재평가가 일어날 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 부동산 경매가 그렇게 많이 나오고 있는 건가요?
A. 네, 올해 6월 기준으로 법원 경매에 올라온 주택이 3만 채를 넘어섰고, 7만 채까지 늘어날 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 이자 부담과 집값 하락이 겹치면서 자금 여력이 부족한 가구부터 순서대로 경매로 밀려나는 흐름이 이미 시작됐습니다. 제 주변에서도 급매물이 늘고 있는 걸 직접 목격하고 있어서, 수치가 현실과 동떨어진 얘기가 아니라는 걸 체감합니다.
Q. IFRS 18이 개인 투자자한테도 영향이 있나요?
A. 직접 회계 기준을 다루는 건 기업이지만, 개인 투자자 입장에서도 영향이 적지 않습니다. IFRS 18이 적용되면 기업이 자의적으로 조정해왔던 이익 수치가 표준화되면서 기업 실적이 더 투명하게 드러납니다. 이 과정에서 주가 재평가가 일어날 수 있고, 지금까지 실적이 좋아 보였던 기업이 실제론 그렇지 않다는 게 밝혀질 수도 있습니다. 2026년 1월 도입을 앞두고 미리 공부해두는 게 현명한 시점이라고 봅니다.
Q. 재산 비례 과태료제가 진짜 도입될 가능성이 있나요?
A. 현재 국내에 도입된 제도는 아니지만, 핀란드·스웨덴 등 북유럽 국가에서는 이미 교통 위반 과태료를 소득 수준에 비례해 부과하고 있습니다. 성장이 정체된 상황에서 세수를 확보해야 하는 정부 입장에선 이런 제도가 매력적인 선택지가 될 수 있다는 의견도 있고, 아직은 시기상조라는 시각도 있습니다. 저는 5년 이내 논의가 본격화될 가능성이 있다고 보고 있습니다.
Q. 지금 같은 상황에서 현금을 들고 있는 게 맞는 건가요?
A. "현금이 최고"라는 의견도 있지만, 저는 그 말을 그대로 따르는 건 조심해야 한다고 생각합니다. 고물가 구간에서 현금의 실질 구매력은 매년 줄어들고, 정부의 세수 확보 압박이 강해질수록 금융 자산에 대한 통제 가능성도 커집니다. 현금 비중을 늘리되, 동시에 지분 가치가 증명된 자산을 선별해 포트폴리오를 구성하는 균형 잡힌 접근이 필요한 시점이라고 봅니다.
결론
제가 영끌 매수를 포기했던 그 순간, 솔직히 판단보다 운이 더 컸습니다. 그때 이후로 계속 공부해온 게 지금의 시각을 만들어줬는데, 결국 핵심은 하나였습니다. 시장의 광기에 휩쓸리지 않으려면 숫자와 제도 변화를 직접 읽는 습관이 있어야 한다는 것입니다.
지금은 경매 대란, 바젤 III, IFRS 18, 상법 개정이 동시에 진행되는 매우 복잡한 전환기입니다. 90%에게는 이 시기가 자산 침식의 시간이 될 수 있지만, 흐름을 파악하고 준비하는 소수에게는 부의 이동을 포착하는 기회가 될 수 있다는 시각도 있습니다. 저는 후자 쪽에 서기 위해 지금도 계속 공부하고 있고, 그게 제가 할 수 있는 가장 현실적인 선택이라고 생각합니다.